Désordre en copropriété : qui est responsable, le syndic ou le copropriétaire ?
Une infiltration au plafond, une fissure dans un mur, un balcon qui se dégrade : en copropriété, la première question n’est pas comment réparer, mais qui doit payer. La réponse dépend de l’origine technique du désordre et de la nature de la partie concernée. C’est justement ce qu’un expert peut établir.
Partie commune ou partie privative : pourquoi est-ce décisif ?
Les parties communes, gros œuvre, toiture, façades, canalisations collectives, sont à la charge du syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic.
Les parties privatives, cloisons, revêtements, équipements du lot, sont à la charge de chaque copropriétaire.
Le règlement de copropriété précise la répartition. Il faut le lire avant d’affirmer quoi que ce soit : les balcons, les fenêtres et les colonnes sont souvent des cas particuliers.
Quand un désordre privatif est causé par une partie commune, une fuite de toiture qui abime un plafond par exemple, c’est la copropriété qui doit réparer la cause et indemniser les conséquences.
L’inverse est vrai : une fuite dans un appartement qui endommage le hall engage le copropriétaire concerné.
Que faire quand le syndic ne réagit pas ?
C’est le cas le plus fréquent : le désordre est signalé, le syndic renvoie vers l’assurance, l’assurance renvoie vers le syndic, et rien n’avance.
Écrivez au syndic par lettre recommandée, avec photos et description précise. Le syndic a l’obligation de conserver l’immeuble et de faire exécuter les travaux urgents.
Demandez l’inscription du point à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, avec un devis ou un rapport à l’appui.
Faites établir un rapport d’expertise indépendant : il fixe l’origine du désordre et désigne la partie concernée. Les discussions s’arrêtent souvent là.
En cas d’urgence ou de refus persistant, le rapport permet de saisir le tribunal pour obtenir les travaux, voire la désignation d’un expert judiciaire.
Un copropriétaire seul peut agir pour les désordres qui touchent son lot. Il n’a pas besoin de l’accord de l’assemblée pour faire constater.
Pour qui l’expert intervient-il en copropriété ?
Je travaille aussi bien pour un copropriétaire isolé que pour un conseil syndical ou un syndic. Le rapport est le même : factuel, indépendant, lisible par tous.
Pour un copropriétaire : établir l’origine d’une infiltration, d’une fissure ou d’un défaut acoustique et obtenir la prise en charge par la copropriété ou par le voisin responsable.
Pour un conseil syndical : vérifier la pertinence de travaux votés ou proposés, contrôler un devis, suivre un chantier de ravalement ou de toiture.
Pour un syndic : disposer d’un avis technique indépendant avant d’engager une procédure ou de répondre à un copropriétaire mécontent.
En expertise contradictoire : représenter la partie qui m’a mandaté face à l’expert de l’assurance ou de la partie adverse.
J’interviens sur les immeubles du Mans et de la Sarthe, ainsi que dans le Grand Ouest.
Rodolphe GAUER, expert technique en bâtiment, GAUER Expertise Bâtiment, Le Mans. Interventions en Sarthe et dans le Grand Ouest. Devis gratuit sous 24 heures ouvrées au 06 35 56 23 65.