Acheter une maison ancienne : les désordres à vérifier avant de signer

Une maison ancienne a du charme, et une histoire que le vendeur ne connaît pas toujours lui-même. Les diagnostics obligatoires ne disent rien de l’état réel de la structure, de la toiture ou des murs. Voici ce que je regarde en visite technique avant achat, en Sarthe, et ce que vous pouvez déjà observer vous-même.

Ce que les diagnostics obligatoires ne couvrent pas

Le dossier de diagnostic technique porte sur l’amiante, le plomb, les termites selon la zone, l’électricité, le gaz, la performance énergétique et quelques risques. Il ne porte pas sur les fissures, l’humidité, la charpente, la couverture, les planchers, les fondations, ni sur la qualité des travaux réalisés par les propriétaires successifs. Ce sont pourtant ces postes qui coûtent le plus cher après l’achat.

Les murs et la structure

Faites le tour complet de l’extérieur. Cherchez les fissures en escalier ou traversantes, les reprises d’enduit récentes qui masquent parfois une fissure, un mur qui penche ou qui présente un ventre, des tirants métalliques en façade qui signalent une reprise ancienne. À l’intérieur, une porte qui frotte, un sol qui descend vers un angle, un carrelage fissuré en ligne sont des indices de mouvement. Un mur fraîchement repeint dans une seule pièce mérite une question.

L’humidité et les sous-sols

Le bas des murs (cloques, salpêtre, plinthes gondolées), les angles des pièces, l’arrière des meubles, les placards contre un mur extérieur. La cave ou le vide sanitaire, quand il existe, dit beaucoup : eau stagnante, odeur, bois attaqué, canalisations qui suintent. Regardez le niveau du sol extérieur par rapport au sol intérieur : un jardin rehaussé au-dessus du dallage est une source classique d’humidité. Visitez de préférence après une période de pluie.

La toiture et la charpente

Depuis la rue : tuiles déplacées ou cassées, faîtage dégarni, mousse épaisse, gouttières déformées, souche de cheminée dégradée. Dans les combles, si on peut y accéder : traces d’eau sur les bois, sciure au pied des pièces (insectes), pièces de charpente doublées ou étayées, isolant tassé ou mouillé. Une toiture en fin de vie représente souvent le premier poste de dépenses d’une maison ancienne.

Les travaux faits par les anciens propriétaires

Extension, ouverture d’un mur porteur, aménagement de combles, salle de bain déplacée : demandez les factures et, s’il y en a, les autorisations d’urbanisme. Un mur porteur ouvert sans poutre dimensionnée, des combles aménagés sur un plancher trop faible, une extension posée sur des fondations légères sont des défauts que je rencontre régulièrement et qui ne se voient pas à la première visite.

Que fait l’expert lors d’une visite avant achat ?

Il parcourt le bien avec vous, de la toiture aux fondations, avec ses instruments : mesure d’humidité des murs, caméra thermique, niveau, contrôle des fissures. Il vous dit sur place ce qui est normal pour l’âge du bâti, ce qui demande une surveillance et ce qui impose des travaux. Le compte rendu écrit hiérarchise les points relevés et donne un ordre de grandeur des travaux à prévoir. C’est un outil de décision, et souvent de négociation.

Quand cette visite est-elle vraiment utile ?

Pour toute maison de plus de trente ans, pour un bien qui a subi des travaux importants, pour une maison qui présente au moins un des signes décrits plus haut, ou quand le prix vous paraît inférieur au marché sans raison évidente. Le coût d’une visite technique est sans rapport avec celui d’une reprise de toiture ou de fondations découverte après la signature.

Rodolphe GAUER, expert technique en bâtiment, GAUER Expertise Bâtiment, Le Mans. Interventions en Sarthe et dans le Grand Ouest. Devis gratuit sous 24 heures ouvrées au 06 35 56 23 65.

En savoir plus sur la visite technique avant achat immobilier