Humidité dans un logement loué : locataire ou propriétaire, qui est responsable ?
Le locataire signale des moisissures, le propriétaire répond qu’il n’aère pas assez. Le propriétaire invoque un défaut d’entretien, le locataire un logement indigne. Ce dialogue de sourds se règle par un constat technique, pas par des courriers. Parce que la réponse dépend uniquement de l’origine de l’humidité.
La règle : la cause décide
Le propriétaire doit délivrer un logement décent et en assurer les grosses réparations ; le locataire doit l’entretenir et en user normalement. Appliqué à l’humidité, cela donne :
Infiltration par la toiture, la façade ou une menuiserie, remontée capillaire, fuite d’un réseau encastré, absence de ventilation ou VMC en panne : le bâti est en cause, c’est au propriétaire.
Bouches de VMC obstruées par le locataire, linge séché en permanence dans une pièce fermée, chauffage coupé tout l’hiver, meubles collés contre un mur froid : l’usage est en cause, c’est au locataire.
Condensation dans un logement ancien mal isolé, sans ventilation mécanique, avec un usage normal : le logement ne permet pas d’évacuer l’humidité produite par ses occupants. C’est le cas le plus fréquent, et il relève du propriétaire.
Comment l’expert tranche-t-il ?
Par des mesures, pas par des impressions. Humidité des parois à l’humidimètre pour distinguer une paroi mouillée de l’intérieur (infiltration, capillarité) d’une paroi mouillée en surface (condensation). Température et hygrométrie de l’air dans chaque pièce. Contrôle du fonctionnement de la ventilation : débit aux bouches, entrées d’air, extracteur. Température de surface des murs pour repérer les ponts thermiques. Examen de l’extérieur : toiture, gouttières, façade, abords. Le rapport dit ce qui relève du bâti et ce qui relève de l’usage, en distinguant les deux quand les deux existent, ce qui est souvent le cas.
À quoi sert le rapport ?
Pour le locataire : appuyer une demande de travaux, saisir la commission de conciliation ou le juge, obtenir une baisse de loyer ou la prise en charge des dégâts sur ses biens. Pour le propriétaire : écarter une accusation d’indécence quand le problème vient de l’usage, ou au contraire savoir exactement quels travaux faire, sans en faire trop. Pour l’agence ou le syndic : sortir d’un conflit qui s’enlise, avec un document que les deux parties peuvent accepter. Dans tous les cas, le rapport coûte moins qu’une procédure, et beaucoup moins que des travaux faits au mauvais endroit.
Rodolphe GAUER, expert technique en bâtiment, GAUER Expertise Bâtiment, Le Mans. Interventions en Sarthe et dans le Grand Ouest. Devis gratuit sous 24 heures ouvrées au 06 35 56 23 65.