Vendre une maison fissurée : comment sécuriser la vente ?
Votre maison a des fissures et vous voulez la vendre. Deux tentations : les reboucher avant les visites, ou ne rien dire et laisser l’acheteur juger. Les deux exposent à une action en vice caché après la vente, avec réduction du prix ou annulation à la clé. Il existe une troisième voie, plus sûre pour le vendeur comme pour l’acheteur.
Ce que le vendeur risque
Le Code civil impose au vendeur de garantir les vices cachés. La clause d’exclusion de garantie que contient presque tout acte de vente entre particuliers protège le vendeur de bonne foi, mais elle tombe s’il connaissait le défaut. Un vendeur qui a rebouché et repeint une fissure structurelle, ou qui a reçu un devis de reprise en sous-œuvre qu’il n’a pas mentionné, connaissait le défaut. Les conséquences vont jusqu’à :
La réduction du prix à hauteur du coût des travaux, parfois plusieurs dizaines de milliers d’euros pour une reprise de fondations.
L’annulation de la vente, avec restitution du prix et des frais.
Des dommages et intérêts si la dissimulation est établie, plus les frais d’expertise judiciaire et d’avocat.
La bonne méthode : faire expertiser avant de mettre en vente
Un rapport d’expertise indépendant, établi avant la mise en vente, change complètement la situation. Il dit ce que sont les fissures : esthétiques, fonctionnelles ou structurelles ; stabilisées ou évolutives ; quelle en est la cause probable ; et ce que coûteraient les reprises. Ce rapport est remis à l’acheteur et annexé à l’acte. Le défaut n’est plus caché : il est connu, documenté et intégré dans le prix. L’acheteur achète en connaissance de cause, et le vendeur est protégé. Dans bien des cas, le rapport rassure aussi : la majorité des fissures qui inquiètent les acheteurs sont sans gravité, et le dire par écrit vaut mieux que de le laisser supposer.
Et si les fissures sont évolutives ?
Le rapport le dira, et il faut alors choisir : faire les travaux avant la vente, sur la base d’un diagnostic sérieux et avec des factures d’entreprises garanties, ou vendre en l’état avec une décote négociée sur le coût chiffré des reprises. Les deux sont légitimes. Ce qui ne l’est pas, c’est de vendre sans le dire. Si les fissures sont liées à la sécheresse et qu’un arrêté de catastrophe naturelle a été pris pour la commune, le dossier d’indemnisation en cours ou passé fait aussi partie des informations à transmettre.
Côté acheteur
Si le vendeur ne fournit pas de rapport, faites-le faire vous-même avant de signer le compromis, ou demandez une condition suspensive d’expertise. Une visite d’expert coûte une fraction de ce que coûte une reprise de structure découverte après coup, et une fraction du temps que prend une procédure en vice caché.
Rodolphe GAUER, expert technique en bâtiment, GAUER Expertise Bâtiment, Le Mans. Interventions en Sarthe et dans le Grand Ouest. Devis gratuit sous 24 heures ouvrées au 06 35 56 23 65.
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